老北京旗人住宅的房源來自官方，由國(guó)家通過左右翼統(tǒng)領(lǐng)衙門統(tǒng)一調(diào)撥，無償分配給旗人兵民。國(guó)家擁有產(chǎn)權(quán)，旗人只有居住權(quán)，既不能隨意處置旗人住宅，也不能購(gòu)買外城漢人的私宅。順治七年(1650)，清廷頒布法令：“民間土地房屋，禁止?jié)M洲置買。”順治十八年(1661)，清廷頒令強(qiáng)調(diào)，如有旗人購(gòu)買民間私宅，所買房屋“盡行入官”，“買者賣者，一并治罪”。顯然，旗人住宅體制并非單純的社會(huì)福利，而是從制度上將旗人禁錮在旗籍，世代當(dāng)兵，使其所居住的房屋與清代北京城區(qū)原始的房地產(chǎn)市場(chǎng)脫鉤。此外，清廷以征收契稅的方式，承認(rèn)外城居民的住房私有權(quán)，允其自由交易。這樣，在北京的內(nèi)城和外城，就形成了住宅國(guó)有、私有并存，旗人保障、漢人不保障的雙重模式。

    然而，旗人住宅的私有化不可避免。清初以來的社會(huì)現(xiàn)實(shí)促使了旗人住宅私有化進(jìn)程的起步。其一，入關(guān)以后，旗人逐漸將住宅、田產(chǎn)納入“私產(chǎn)”觀念的范疇。其二，長(zhǎng)期的和平生活，導(dǎo)致少數(shù)旗人飛黃騰達(dá)，多數(shù)旗人缺乏立功得賞的機(jī)會(huì)，貧富差距日益懸殊，加之不少旗人沒有一技之長(zhǎng)，只能坐吃俸祿，一旦家道中落、遭遇天災(zāi)或子孫分家，難免陷于破產(chǎn)境地，不得不私自出賣出典田宅，以求果腹。其三，盛世滋生人丁，官府房源有限，勢(shì)必造成住房緊張。此外，由于旗人住宅為國(guó)有財(cái)產(chǎn)，國(guó)家擁有最終處置權(quán)，因此在清初興建和擴(kuò)建勛戚宅邸的時(shí)候，不可避免地要征用或拆毀周圍的一批普通旗人的住宅。連康熙帝都不得不承認(rèn)，“漢軍旗人住關(guān)廂者甚多，向以為禁，似乎不當(dāng)。今皆令其內(nèi)城居住，則漢軍富者一人得住數(shù)家之房，將使?jié)M洲貧者不得住房。此事應(yīng)著再議，爾等另擬票簽來看”，“八旗大臣、庶官、富家，每造房舍，輒兼數(shù)十貧人之產(chǎn)”。旗人住宅的強(qiáng)弱兼并，導(dǎo)致眾多無房旗人的出現(xiàn)。這也是推動(dòng)旗人住宅私有化的重要因素。

    在旗人住宅短缺，無房旗人日增，國(guó)家無力分配的情況下，康熙二十年(1681)八月，朝廷不得不允許“漢軍有職無職人員愿在關(guān)廂居住者，聽其居住；滿洲、蒙古內(nèi)年老有意休致官員，愿在關(guān)廂居住者，亦聽其居住”。這實(shí)際上結(jié)束了滿漢分城居住的制度禁錮，客觀上默認(rèn)了旗人購(gòu)置外城和城郊漢民住宅的合法性。康熙九年(1670)，朝廷做出政策調(diào)整：“官員、甲兵地畝，不許越旗交易；其甲兵本身種地，不許全賣。”這從制度上打開了旗人住宅合法交易的缺口，變相承認(rèn)了旗人對(duì)其田宅的部分所有權(quán)。
　　清代八旗制度以嚴(yán)密的組織形式，實(shí)現(xiàn)了旗人社會(huì)的兵民合一。旗人的一切生活待遇，都在八旗制度下獲得，住房也不例外。清初，北京旗人的住房有一定之規(guī)，以現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)看，就是科級(jí)官員住3間房，處級(jí)官員住4間房，司局級(jí)住7間房。起初，普通旗人的房屋全部由朝廷負(fù)責(zé)，不許私自買賣，但隨著旗人數(shù)量增多，這一制度也逐漸廢棄。
　　旗人住宅的出現(xiàn)，與八旗制度有著密不可分的關(guān)系。清軍在順治時(shí)期入山海關(guān)后，八旗精銳集中駐守北京，朝廷為數(shù)十萬進(jìn)京的八旗兵民提供祿米、俸銀、住宅、田產(chǎn)。
　　經(jīng)過“圈地”和對(duì)漢人的驅(qū)趕，清廷控制了北京內(nèi)城和西北郊區(qū)的大片田宅，形成“滿漢分城”的局面。據(jù)順治年間八旗“定甲八萬”的說法，按最低配額每人2間計(jì)，清初圈占內(nèi)城房屋約為16萬間。
　　按官階高低分配相應(yīng)住房
　　除王公貴族入住明代勛戚留下的宅院外，其他人等按照官階高低，確定相應(yīng)的住房待遇標(biāo)準(zhǔn)，即“一品官給房20間，二品官15間，三品官12間，四品官10間，五品官7間，六品、七品官4間，八品官3間，撥什庫(kù)（領(lǐng)催）、擺牙喇（護(hù)軍）、披甲2間”。
　　所有旗民一律按照八旗駐防方位在內(nèi)城分區(qū)居住，即“鑲黃，安定門內(nèi)；正黃，德勝門內(nèi)；正白，東直門內(nèi)；鑲白，朝陽門內(nèi)；正紅，西直門內(nèi)；鑲紅，阜成門內(nèi)；正藍(lán)，崇文門內(nèi)；鑲藍(lán)，宣武門內(nèi)。”
　　郊區(qū)圓明園等皇家園林周邊，還建有大量旗營(yíng)房，供健銳營(yíng)、圓明園護(hù)軍營(yíng)、火器營(yíng)（合稱“外三營(yíng)”）兵民居住，兼有護(hù)衛(wèi)皇家園林的功能。外火器營(yíng)住房一律青磚蓋瓦，平房朝陽，方磚鋪地，院墻以西山特產(chǎn)虎皮石砌成，都有前大后小的院子。護(hù)軍營(yíng)在內(nèi)城分方位駐扎，房屋有四合院式，也有三合房或排房。
　　旗人住宅大多為官方籌資興建，由以四大廠商（興、隆、廣、豐）為代表的京城木廠承建。
　　到17世紀(jì)末，遷入內(nèi)城的旗人增多，旗人家庭人口膨脹，原有住房已不敷分配。康熙三十五年（1695年），清廷特“于城之外，按各旗方位，每旗各造屋2000間”，總共造房1.6萬間。
　　不過，據(jù)《八旗營(yíng)房租戶應(yīng)守規(guī)則》規(guī)定：“每年如有修理之處，應(yīng)歸該租戶自行辦理，本部概不發(fā)款協(xié)濟(jì)。”即官方不負(fù)責(zé)維護(hù)和保養(yǎng)。

    住宅所有權(quán)的私有化和市場(chǎng)化

    “旗民交產(chǎn)”，即旗人與漢人相互交易住宅所有權(quán)。18至19世紀(jì)，旗人生計(jì)開銷逐漸成為清廷揮之不去的財(cái)政包袱。直至道光五年(1825)，朝廷出臺(tái)“準(zhǔn)許旗人自謀生計(jì)”政策，不僅促成了對(duì)百萬旗人在戶籍和人身自由上的制度性松綁，而且為“旗民交產(chǎn)”的逐步合法化創(chuàng)造了歷史性機(jī)遇。

    咸豐二年(1852)，發(fā)布上諭，“嗣后坐落順天、直隸等處旗地，無論老圈自置，亦無論京旗屯居及何項(xiàng)民人，具準(zhǔn)互相買賣，照例稅契升科。其從前已賣之田，業(yè)主售主，均免治罪”。其后幾經(jīng)爭(zhēng)議，至光緒三十三年(1907)，清廷重申咸豐二年準(zhǔn)許“旗民交產(chǎn)”政策有效。至此，旗人住宅實(shí)現(xiàn)了真正的所有權(quán)私有化和市場(chǎng)化。

    旗人住宅的私有化及其衰亡，給北京城帶來的最大變化，就是內(nèi)城、外城隔絕狀態(tài)的解除。出于改善生活的考慮，大批漢民進(jìn)入內(nèi)城，購(gòu)置旗人住宅定居；出于為稻糧謀的考慮，不少旗人放棄內(nèi)城的老宅，到外城購(gòu)置或租賃住房，過起緊張、樸素、貧困的生活。內(nèi)外城界限的消失，滿漢居民雜居局面的形成，有助于改善北京城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)和拓展城市發(fā)展空間。旗人住宅的興衰，在某種程度上對(duì)北京的城市建設(shè)和發(fā)展，產(chǎn)生了深刻影響。